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2017.9.1

投資用マンションのローン借り換えの際の重要なチェックポイントについて

現在、銀行で融資を1億円ほど受けているが、さらに今後投資マンションを買う場合には金利面を考慮する必要があるため、別の銀行へのローン借り換えを検討している人もいるのではないでしょうか。

しかし、別の銀行へのローン借り換えの場合は、現在融資を受けている銀行から嫌がらせなどをされるのではないかと不安になるでしょう。ここでは、投資用マンションのローン借り換えの際のチェックポイントについてご紹介しましょう。

 

投資用マンションのローン借り換えとは

投資用マンションのローン借り換えというのは、現在ローンを銀行で組んでおり、別の銀行のローンに切り替えることを言います。現在融資を受けている銀行の全ての残債分を、新しい銀行で融資を受けます。そして、新しい融資で、残債分の全てを返済します。

 

その後、ローンを新しく融資を受けた銀行に返済するものです。投資用マンションのローンは、査定の方法も銀行によって違っているため、融資を有利な条件で行ってくれるところがある場合もあります。マンション物件の評価についても、積算価格という建物と土地自体の価値を基に査定する銀行と、収益還元価格という家賃収入を基に査定する銀行があります。

そのため、全く同じマンションを査定した場合でも、大きく融資条件が違ってくる場合もあります。

 

借り換えをもし考えている場合は、それぞれの銀行の特徴を十分に把握しておくことが必要です。査定をどのようなスタイルで行っているかについてチェックして、どこに借り換え先をするか検討しましょう。

 

借り換えする場合は、十分にリスクマネージメントについても注意しましょう。金利が将来的にアップするリスクがあることを把握しておきましょう。また、将来借り換えすることを考えて投資用マンションのローンを利用するのであれば、ローンとして金利が長期固定金利のものは組まないようにしましょう。

 

繰り上げ返済を一括で行う場合は、長期の固定期間になるほど厳しいペナルティになるためです。このようなことから、ローンの固定金利選択タイプのもので融資を受ける場合は、固定期間が短めのものの方がおすすめです。目途としては、固定に3年間~5年間のみにしておくと、容易にリスク管理もできるでしょう。

 

借り換えする場合は、新しい銀行と最初から付き合うようになります。そのため、銀行にとっては、ほとんど与信については未知数と言えるでしょうから、金利設定が初めは高めになって利息の負担のみでもちょっと厳しいかもしれません。しかし、何年間もかけて返済実績を積んで信用力がアップしてくると、交渉して金利を引き下げてもらう場合に、相手も十分に対応してくれる可能性はあります。

 

投資用マンションのローンは、融資がよく多額になるので、やはり返済が長期になります。

そのため、長期的な観点から、そのローンに借り換えすることのメリットが自分にとって本当にあるかを検討しましょう。

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投資用マンションのローン借り換えのメリット

投資用マンションのローン借り換えの場合は、一般的に、条件がよりいいものにするでしょう。金利については、特に、より低いものを選択しましょう。その結果、利息の返済の負担が軽くなって、トータルの返済額が少なくなります。返済額も毎月少なくなるため、投資用マンションを経営する際に相当キャッシュフローが楽になります。

 

ローンの返済額が少なくなると、資金を別のところに引き充てすることもできます。

例えば、投資用マンションを経営する場合は、どうしてもメンテナンス費用がかかります。

具体的には、オーナーが共用部分の光熱費や照明費などは負担する必要があります。また、投資用マンションの場合は、築年数が経つにつれてどんどん経年劣化が進みます。

 

経営が長期間できるように、資産価値を維持するには定期的に修繕を行うことが必要です。

この修繕費を積立するために、ローンの利息が少なくなった分を回すようなこともできます。返済額の負担が軽くなるのはメリットでしょう。

 

銀行の審査においても、返済額の負担が軽くなるのは、武器として有効です。余ったお金の使途としては、リノベーションに充てるのも選択肢の一つとしてあります。中古マンションの場合でも、リノベーションによって、新築と同じように部屋の中を変えることもできます。

 

部屋が新しくなるのは、賃貸する際に宣伝材料として有効なものになります。

リノベーションとしては、部屋を新しくする以外に、新しい設備を採用するというものもあります。オートロックを採用することによってセキュリティに配慮したマンション物件として、一人暮らしの女性にアピールできます。

 

条件の良くないローンのままであれば、リフォームするためにローンを新しく組む必要があるでしょう。ローンが二重になると、キャッシュフローは当然ですが、悪くなります。多く持ち出すようになり、家計や経営が厳しいやりくりになることも考えられます。しかし、借り換えによって、ローンを二重に組むリスクを避けることができます。しかも、魅力がよりあるマンション物件に変えることによって、家賃収入がアップすることも考えられます。

低い金利になると、大きな借入額の投資用マンションのローンの場合は、大きなメリットが金銭的にも期待できます。

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投資用マンションのローン借り換えのデメリット

出展:https://bijuu.jp/ja/

投資用マンションのローンにおいて、現在自分が利用しているものよりも、条件が有利なものがあると借り換えを考える人もいるでしょう。しかし、ローンの内容を十分に検討することが必要です。というのは、ローン借り換えの場合は、メリットだけでなくデメリットもあるためです。

 

特に絶対に覚えておく必要があるのは、諸費用が借り換えする際に掛かることです。担保を抹消するための手続き費用や繰り上げ返済するための手数料、新しいローンを組むための費用などがあります。このような費用の方がもし大きい場合は、ローン借り換えでも大きなメリットはあまりない可能性があります。

 

また、返済条件については、厳しくなる場合もあります。例えば、返済期間については、従来のローンと比べた場合は、傾向的に短くなります。というのは、どのくらいの融資期間が対象のマンション物件について妥当か、という判断する基準が銀行によって違っているためです。相当の期間もし短くすることを要求されると、利息を返済する期間が短くなる分、返済負担はトータルで考えると軽くなるでしょう。

 

しかし、返済額が毎月アップするため、大きな負担になります。キャッシュフローもそれまでより悪くなる恐れがあるため、ローン借り換えをしても返済が無理なくできるか十分に検証することが必要です。また、金利についても高くなる恐れがあります。一般的に、金利は高くなる場合が多いそうです。このため、トータルでの利息が入った返済額が大きくなり、返済負担が増えるリスクがあります。

 

というのは、取引を初めて行うため、銀行としても融資を受ける人が約束した通りにローンの返済を行ってくれるか心配であるためです。金利を高めにして損が出ないようにします。

また、借り換えを固定タイプで行った場合でも、変動タイプに変更になる場合も十分あり得ます。借り換えする場合は、メリットだけでなくデメリットについても十分に把握した上で決定すべきでしょう。

 

投資用マンションのローンと住宅ローンとの違い

投資用マンションのローンも住宅ローンも、マンション物件を買う際に融資をマンションを担保にして受けるということは同じです。しかし、投資用マンションのローンと住宅ローンは、大きな違いが融資条件にある場合も多くあります。例えば、連帯保証人は住宅ローンの場合は必要ありません。

 

自分で連帯保証人を探せない場合は、保証人に保証機関が代わりになってくれます。この際保証料が必要になりますが、保証人を探すのは容易ではないでしょうから手間が省けます。

投資用マンションのローンの場合は、基本的に、融資条件として連帯保証人を付けることが必要になります。親族や配偶者がいる場合はお願いすることもできますが、両親がすでに亡くなっており、結婚もしていない場合は連帯保証人を探すために苦労するでしょう。

 

投資用マンションのローンと住宅ローンは、基本的な性質が違っていることも着目が必要です。基本的に、住宅ローンの場合は、自分が暮らすための住宅を買うためのものです。

つまり、住宅ローンの審査の場合は、どのような属性を申し込みする人が持っているかを十分に確認します。

 

当然ですが、審査の対象には、返済がもしできなくなった場合の担保になる住宅などもなります。しかし、融資を受ける人の収入が、安定して継続しているかなどを判断した上で審査を行います。投資用マンションのローンというのは、性格としては事業性資金を融資するというものがあります。

 

投資用マンションを経営して、その収益をベースに融資の返済を行うようになります。

イメージ的には住宅ローンよりも、運転資金を中小企業がねん出するために融資を銀行に依頼するような性質があります。

 

そのため、投資用マンションのローンを利用する人の仕事がどのようなもので、収入がどのくらいあるかなどの属性はそれほど重要視されません。投資用マンションの経営というビジネスが、利益を本当に出せるかを判断して、融資するかの見極めをします。いかにお金を持っている場合でも、投資用マンションのビジネスが成立しないと判断されると、融資は受けられません。

 

住宅ローンの場合は、借り主がもし返済している際に亡くなった場合は、全ての残債を団体信用生命保険の保険金で返済するようになります。そのため、引き継いで家族が返済するようなことはまずありません。投資用マンションのローンの場合は、団体信用生命保険に入らないため、返済がもし終了しないうちに融資を受けた人が亡くなった場合は、返済をその子供が引き継ぐ場合もあります。団体信用生命保険が使えることもありますが、この場合は上限が融資にはあります。

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投資用マンションのローンで不利な固定金利

出展:https://www.hituji.jp/comret/info/tokyo/shinjuku/compartir-shinjuku/images#image-78938

ローンの金利としては、大きく分類すると固定タイプと変動タイプ、固定期間選択タイプがあります。住宅ローンについては、固定に全期間する方がいいとよくネットのサイトなどでは紹介されています。この理由としては、日本においては現在非常に低い金利政策であるため、変動タイプの場合でも金利がそれほど上がることはないだろうということがあります。

しかし、住宅ローンの場合は、返済期間が20年、30年などというように長期間になる場合が多くあり、金利がこの期間に上がることも十分に考えられます。

 

投資用マンションのローンの場合でも、固定に全期間する方がいいかと言えば必ずしもそうとは言えません。投資用マンションのローンの場合は、住宅ローンと比べると固定タイプでは相当金利が高くなっています。そのため、利息の負担が厳しくなってきます。キャッシュフローが初めに考えていた通りにならなく、投資用マンションの経営が厳しくなるリスクも場合によっては十分想定されます。

 

別のローン借り換えについても高いハードルがあります。繰り上げ返済を一括で行う場合は、ペナルティが必要になるためです。固定タイプで残りの期間がまだ長い場合は、最低でも数百万円、場合によっては1000万円をオーバーするような費用を負担する必要があります。

 

そのため、投資用マンションのローンは、基本的に、固定タイプでは3年~5年くらいのものにする場合が多くあります。住宅ローンの場合は、基本的に、マイホーム買うためのお金であり、住宅を買って運用するということではありません。しかし、投資用マンションの場合は、より収益を出すため方策を考える必要があります。

 

例えば、5年ごとに譲渡税率は変わっています。築年数が経つと、規模の大きな修繕も必要になってくるでしょう。これ以外にも、マンション物件の価格が高くなって、資産は売った方が増やせる場合も考えられます。このような場合に固定タイプにすると、売りたくても売れなくなります。必ずしも、住宅ローンの考え方が通用しないことを把握しておきましょう。

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投資用マンションのローンを借り換えする際に注意すること

住宅ローンでは、金利は固定タイプの方がいいと言われる場合が多くあります。変動タイプでは、金利が景気のその時々の状態によって見直しされます。日本は、現在長期間デフレの状態が継続しており、非常に金利が低い状態です。つまり、変動タイプを選ぶことによって、金利は現在より低くなる場合はなく、高くなるリスクがあります。

 

固定タイプを選ぶことによって、金利が変わるリスクを回避しようということです。しかし、投資用マンションのローンの場合は、固定タイプが必ずしもいいとは限っていません。

住宅ローンの場合は、基本的に、買うのはマイホームで、利益を家自体が生むということではありません。

 

一方、投資用マンションのローンの場合は、対象が収益物件です。さらに、固定タイプのものを選ぶと、住宅ローンの固定タイプと比べて、相当金利が高くなっています。しかも、投資用マンションのローンの場合は、住宅ローンと比べて繰り上げ返済の場合はペナルティの大きなものが課せられる恐れもあります。

 

返済する時期によっては、ペナルティとして1000万円をオーバーするような請求をされる場合も十分に想定されます。そのため、投資用マンションのローンの場合は、固定タイプの3年~5年のものを選ぶのが基本であると言われています。借り換えの場合は、流動性リスクや金利変動リスクを考える必要があります。

 

長期間の固定タイプの場合は、先にご紹介したペナルティなどの問題から、借り換えしたいができないというようなことがあり得ます。短い3年~5年くらいの固定タイプの場合は、ローン借り換えが必要な時にできます。

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借り換えの用意と借り換え時期を見極める方法

不満をローンの現在の金利に持っている人も、投資用マンション物件を経営している人の中には多くいるでしょう。金利がもし低くなると、利息の返済が少なくなって、利益として自分の手元に残るものも多くすることができます。そのため、金利が現在のものより低い投資用マンションのローンがあれば、借り換えを思い切って行う人も出てくるでしょう。

 

しかし、借り換えする場合は、正しい方法、正しい予測をしなければ最終的に失敗するリスクもあります。利回りをアップするために借り換えをする場合は、借り換えの用意と借り換え時期を十分に押さえることが必要です。審査にまず受かるには、借り換えの用意が必要になります。

 

マンションを買って借り換えをすぐにするということでも、融資を行ってくれる銀行はなかなかないでしょう。というのは、実績がなければ、融資がギャンブルのようなものになるためです。そのため、投資用マンションのローンの返済を現行の条件で継続して、できるだけ返済実績を積み重ねることです。

 

可能であれば返済実績を1年以上にわたって積み重ねておくと、借り換えが思い通りにできる可能性が大きくなります。借り換えをすぐにしたいという場合でも、返済実績を半年間は積み重ねるべきでしょう。しかし、フルローンの借り入れについては注意しましょう。

 

フルローンの場合は、借り入れを別の銀行に頼んでも担保のみでは債権が十分に回収できないでしょう。そのため、融資に対して慎重になる銀行も多くなってきます。これ以外には、銀行の一部で、甘い担保評価というように言われている場合もあります。このような銀行で融資の申し込みをすると、担保が不足して融資を受けられない恐れもあります。担保価値がもし十分にない場合は、返済を継続して時期を待ちましょう。

 

例えば、返済を数年間継続して、少なく残債をしましょう。また、自己資金を多くすることによって、銀行からの信用を獲得する方法もあります。投資用マンションのローンを利用する場合は、全くこれと逆のケースもあります。このようなケースは、担保評価の余りがある場合です。担保評価の余りは、融資を受ける際に多めに自己資金を入れるとよく生じるようになります。

 

このような場合は、借り換えよりもいい条件で融資が受けられるかもしれません。

余りが担保評価に出ているため、債権が回収できない可能性が少ないためです。

金利を従来よりも下げて、融資が受けられる可能性もあります。

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金利について交渉する方法

借り換えする際には、可能な限り低い金利にしたいでしょう。しかし、融資する銀行側としては、安全性を確保するために取引を新しくする人には融資を高い金利で行いたいでしょう。ここでは、金利について交渉する方法についてご紹介しましょう。

 

金利について交渉する際に、話をやみくもにしても聞いてくれません。ローンについての情報をしっかりと集めて、銀行が交渉をしないわけにはいかないというような用意をすることが必要です。具体的な方法として、競合している銀行の情報を集めることです。この場合は、ネットを単に調査するのみでなく、生の人同士の情報が効果があります。

 

例えば、先輩や仲間の大家のコネを利用することです。このような人に紹介してもらった銀行マンの情報を集めると、相当濃い情報を入手できるでしょう。また、投資家が開催しているセミナーであれば、ネットワークを作ることができます。しかし、銀行マンを紹介された際に、いきなり借り換えの話をするのは駄目です。基本的に、どの程度の金利で融資しているかという情報をまずは徹底して集めましょう。

 

この際、現在の投資用マンションのローンと比べて金利が低いものがないか確認しましょう。このような情報を掴んで、金利を下げる交渉をします。金利が低くならないかと交渉をしますが、この際に集めた情報が生きてきます。ある銀行から現在より低い金利で融資してくれるという話がありますが、できれば現在の銀行を変更したくありません、何とか金利を低くすることはできないでしょうか、と話をするわけです。

 

もし金利を引き下げてくれない場合は、暗に別の銀行に借り換えしたいということを伝えます。当然ですが、このような交渉を実際にする必要はありません。融資の話が別の銀行からあるような感じを伝えることによって、相手の銀行マンにはプレッシャーとして十分なものになるでしょう。実際に、このような交渉するテクニックを使用している人も多くいます。

金利がもともと高い銀行に、別の銀行の融資の話があることをちらつかせているような人も中にはいます。

 

そのため、従来よりも金利を1%以上も低下してもらったというような人もいるそうです。

入念な事前の用意と交渉する際のちょっとしたテクニックによって、資産運用がより効率良くできます。

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まとめ

ここでは、投資用マンションのローン借り換えの際のチェックポイントとして、投資用マンションのローン借り換えとは、投資用マンションのローン借り換えのメリット、投資用マンションのローン借り換えのデメリット、投資用マンションのローンと住宅ローンとの違い、投資用マンションのローンで不利な固定金利、投資用マンションのローンを借り換えする際に注意すること、借り換えの用意と借り換え時期を見極める方法、金利について交渉する方法、についてご紹介しました。

 

投資用マンションのローン借り換えの際は、ここでご紹介したようなことを十分に把握しておきましょう。

 

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