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不動産投資

2017.10.22

不動産投資家必見!リノベーション費用を抑えるワザとは⁈

不動産投資でリノベーション物件を使うのは今や主流といえる程流行っています。

新築マンションや戸建てを購入して貸し出す場合よりもお得になりますし、利便性の良さや条件などを考えてもお得にできます。

住宅ローンやリフォームローンなどもあり誰でも気軽に挑戦しやすい投資方法になりましたね。でもできるだけリノベーションにかかる費用をおさえたいなんて人もいるはずです。

リノベーション費用を抑えることなんてできるのでしょうか?具体的な方法やポイントについて説明します。

リノベーション費用を抑えたい時のポイント

リノベーション費用をできるだけ抑えたい時にはどんなポイントに注意したらいいのでしょうか。

リノベーションは希望する内容があればどんなものでも実現できます。1Rの間取りを真ん中に壁をいれて2部屋にしたい、畳でできている部屋をフローリングにしたい、トイレやキッチン、浴槽の設備を新しいものにしたいなどなんでも叶えてくれます。

リフォームなどと違い一部だけを変更するものではないので、自由度が高いのが魅力ですがその分こだわればこだわるほど費用が高くなってしまいがちになります。

リノベーションをするなら少しでも費用を抑えたいと思いますよね。

リノベーションの費用はまず「物件を購入する費用」と「リノベーション費用」の2本立てになります。予算はもともと決まっているのでどちらに比重を置くのかによっても費用の配分は変わります。

物件にこだわってその分リノベーション費用を削減するのか?リノベーション費用に重点を置いて物件にかかる費用を削減するのかなど変わります。まずは物件を探しこの物件ならどの程度のリノベーションで借主がつくのかなど業者を通して相談しながら決めるのをおすすめします。

【関連リンク】

費用を抑えたい!500万円以下で出来るマンションのリノベーションとは

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

 

リノベーション費用を抑えるなら中古マンションがおすすめ

リノベーションをする場合「新築マンション」「中古マンション」のどちらがいいのか悩みますよね。費用を少しでも抑えてリノベーションを検討しているのであれば、不動産投資における中古物件のリノベーションで、収入を確実に狙う時のポイントでも書いてありますが、断然中古マンションをおすすめします。物件の費用にさらにリノベーション費用がかかることを考えると少しでも物件はお得に購入できたほうがいいと思いませんか?同じ都心部のマンションでも中古マンションであるだけで費用が半額近く下がります。なかには価値が高騰していてもともとの相場と変わらないマンションもありますが、ほとんど稀な話です。

また中古マンションをおすすめする理由として不動産投資で新築アパートを建てることのメリットとデメリットを中古アパートと比較してみたでも説明していますが、中古の方が同じ駅にあるマンションでも駅からの利便性が高く、一等地を購入しリノベーションを行える点です。大抵条件のいい場所は最初に埋まってしまうものです。その為中古マンションは駅前の一等地にあるのに新築マンションは駅から徒歩10分以上歩く必要があるなど、どうしても立地的に劣ってしまう場合があるのです。

では新築マンションになると中古マンションよりも勝っている部分はないのかといわれると、例えば新築の場合は部屋だけでなくマンションの外観もキレイなので状態がいいのはリノベーションで不動産投資を行なう上でメリットになります。

さらに設備も最新のものになっている分、万が一の震災を考えた時にも安全性が高いといったポイントもあります。中古マンションの場合、古くなると耐震性に問題があり、リノベーションの際に耐震制度の見直しなども行なう必要が出てきてしまいます。

リノベーションにかかる費用はこだわる内容にもよりますが中古マンションの方が高額になることもありますし、新築マンションだからこその良さもあります。

費用に限界がなくいくらでもかけられる人は新築マンションでもいいですが、費用に上限がある人は中古でお得にリノベーションをした方が利益率のいいマンションを手に入れることができるはずです。

【関連リンク】

中古マンションを買ってリノベーションすることメリットについて書いてみた。

失敗しない!購入した中古マンションをリノベーションする時のポイント

 

戸建てのリノベーション費用を抑える方法は?

ではリノベーションを戸建てに行なう場合はどうなのでしょうか。主に借主となるのはファミリー世帯になるはずです。リノベーション費用を少しでも抑える方法はあるのでしょうか。戸建ての場合も「中古」か「新築」かもしくは最初から「注文住宅」にするかなど選べるポイントがたくさんあります。

費用面でみればやはり中古物件を購入してリノベーションを行なうのがおすすめです。築年数が古い戸建て程駅からの立地に優れているのは確かです。マンションよりも戸建ての方が駅から離れていることが多いと思いませんか?新築物件になるとさらに利便性が悪くなってしまい駅からバスで10分というように徒歩ではなく、車での移動が必要になる場合もあります。便利なエリアに関してはこれから開拓されるような場所でない限り新築はどうしても劣ってしまいますね。

新築の場合はやはり見た目の綺麗さと設備・安全性などの面で優れているといえるでしょう。リノベーションなどを行わず、もともとある程度決まった設備や内装を注文して作る注文住宅などの方法もあります。

戸建ての場合もやはり中古を購入して費用を抑えつつ、利便性も高い物件の方が借主も早く決まります。駅から離れていると借主に提示する金額も下げなくてはいけないなどデメリットになる部分も多いのではないでしょうか。

【関連リンク】

悩ましいリノベーションの費用こそしっかりと正確な数値を把握しておきましょう

 

リノベーション費用は「定額制」を選ぶことも

リノベーションの費用を抑える為に「定額制」を選ぶのもポイントの一つです。

定額制とは業者によって相場は異なりますがリノベーションにかかる工事費用が決められているものになります。素材や内容なども決まっているので自由度としては低いのですが、その分既製内で作業ができるので予算を低くすることもできます。

もし既製内で納得できるものがなければ追加料金を支払いリノベーションの幅を広げることもできます。リノベーションの費用を抑えたい、決まった予算しか準備できない人にはおすすめの方法です。近頃はリノベーションを希望する人も増えているので、定額制の幅も広がりつつあります。

最初に見積もりや設計図などを確認して、自分の理想と近い内容のリノベーションになるのか、また業者によって技術に差がありますので質のいい業者選びをするようにしましょう。口コミやまわりで利用したことのある評価の高い業者を選ぶと心配もありませんよね。

【関連リンク】

リノベーション物件を探す際に確認しておきべきコト

リノベーション賃貸は入居者にとって本当に魅力的に映るのか⁈

 

リノベーション費用は比較しよう

リノベーションを行なう時に事前に業者から見積もりをもらいます。不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とはでも伝えてありますが、リノベーションを何件も持っているような不動産投資家ならまだしも、はじめて挑戦する場合提示してもらった見積もりの金額が本当に安くお得なのか判断するのは難しいと思いませんか。

中古物件をリノベーションするときにかかる費用の相場とはでもあるようにその為相場を知るためには最低でも2件~3件程度の会社に見積もりを依頼して比較するようにしましょう。これ以上に多い業者に見積もりをもらったとしてもそれを見比べて確認することや、比較する時間を考えるととてもじゃないけどこれから先の工程が決まりません。

見積もりをあまりにも比較しすぎてしまうのは実はよくない結果になってしまうこともあるのです。2件~3件で少しでもお得な業者を選んで損なくリノベーションを行えるようにしましょう。見積もりの中でわからないポイントは事前に確認するのを忘れずにしましょう。

また条件のいい優良業者を選ぶ為にも「過去の施行実績」や「明細書を細かく表示してくれる」「トラブル対応」などのリノベーションに関わる工程の部分でも総合的に判断するのをおすすめします。例えばリノベーションを行なう物件はまわりのお部屋には他の住民が住んでいます。その為工事を行なう時間に配慮がないことや職人さんの態度が悪いだけで迷惑がかかってしまいます。

依頼している側としてはまわりの住民の人たちと余計なトラブルなどもなく工事ができるのが一番です。万が一トラブルになってしまった場合どんな対応をしてくれるのかなども判断した上で業者を決めるようにしてくださいね。

物件選びに関しては、こちらを確認しておきましょう。

【関連リンク】

不動産コンサルタントが教えるワンルーム投資物件の選び方

投資用ワンルームマンションの物件選びのコツ

 

リノベーション費用を交渉しよう

リノベーション費用はお得にできる不動産投資ではありますが、だからといって希望した内容に対して費用がオーバーしている場合は一度検討する必要があります。ローンを組むんだし少しぐらいリノベーション費用がオーバーしてもいいかなと思ってしまうのは決していいことではありません。

例えばリノベーション「内容の見直し」も一つの方法です。予算を超えないように設備のグレードを下げることや、壁や床の素材を見直すなど予算内で収まるように調整するのもいいでしょう。リノベーションを絶対にしたいポイントをランキング形式で決めておくと費用を見直す時にもかんたんにできるようになります。絶対にここはリノベーションすべき場所と予算があえばリノベーションする場所を決めておきましょう。

また業者に相談してリノベーションで希望している費用を伝え「相談する」方法もあります。

例えばリノベーションにかける費用を700万円にしたい時は、「予算が700万円しかないのですか予算内に収める方法はないでしょうか?」といった具合に相談すると業者の方でもその予算内に合う内容を提示してくれます。業者に交渉する時は安くして欲しいというのを具体的に伝えることで予算内に収めることができます。

交渉次第ではお得にリノベーションできる場合もありますので是非試してみてくださいね。

リノベーション費用を抑える時はまず具体的にどうしたいのかを考えて、理想とするリノベーション範囲内でどこまでできるのか業者の人としっかりと話し合いましょう。設備などを落としても問題ないのか?老朽化した床や壁はどうするのかなど今のマンションや戸建てなどの借主の需要も考えた上でプロに相談するのが一番です。

リノベーションは自分が納得できるのももちろんですが借主の需要がなければ何の意味もありません。需要があり予算を抑えられる範囲で無理なくリノベーションを行なうようにしてくださいね。

【関連リンク】

不動産投資家必見。マンション経営におけるリノベーションの必要性を語る

 

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