MENU

不動産投資に関する情報メディア

不動産投資

2017.9.9

不動産売却時は注意!確定申告の必要性とは⁈

不動産物件を売却した場合、確定申告を行なわなければいけません。売却を行なって利益が出た場合は納税義務が発生し、損失が出た場合には法律上では確定申告の義務はありません。しかし、特定の条件に当てはまれば特別な控除を受ける事ができたり、節税効果を受ける事ができます。

正しい知識を持っていなければ還付金を受ける事ができず、損失が拡大してしまう場合もあります。どちらの場合も自らの意思で確定申告を作成しなければいけません。必要書類の集め方や手段を理解して、正確な申告書を作りましょう。不動産売却時の確定申告の必要性について紹介します。

不動産の売却手順

売却理由の確認

不動産を売却する理由は、人それぞれ違います。職場が変わり新しい町へ引越しをしたり、家族が増えて大きな家が必要になったりと、家を売却する理由は変わります。しかし不動産投資を目的とした物件の売却は、収益性の高い新しい物件を買うために売却したり、役目を終えた物件を手放したりするものです。良い物件を求めて売り買いを進めていく事になるので、売却スピードが求められたり、少しでも現金を残せるように高値で売る必要が出てきます。

売却する目的をはっきりさせておく事で、売り出し期間の設定や販売価格の設定を明確にする事ができます。売却にかかるすべての諸費用を事前に計算し、最終的な収益で新しい物件の購入金として準備します。不動産物件は売却にかかる費用も、大きな金額を動かす事になります。計算を誤ったりスムーズに売却をする事ができなければ、収益に影響が出たり売却損となる事もあるので、細心の注意を払って売却に望みましょう。

【関連リンク】

不動産売却で注意することがたくさんあるのでまとめてみた

投資用不動産の売却査定をする際に気をつけておくこと

 

不動産会社を探す

不動産物件を売却には、多くの方が不動産会社に依頼して売却を進めます。個人的に買主を見つけて売却をしたり、遺産相続のために家族に売却をする事もありますが、専門的な知識を必要とする不動産売買は法律の知識が必要なため、プロの不動産会社を利用するといいでしょう。もちろん仲介手数料や諸経費などがかかりますが、後々のトラブルを避けるためにも正式な手続きを行ないましょう。

売却をするにあたり、不動産会社の中には売却よりも管理業務を得意としている会社や、仲介業務を専門としている会社が存在します。高値で売却できるように依頼しても、売却のノウハウが備わっていない会社に依頼してしまうと希望の金額で売却ができない場合もあります。愛着のある不動産物件を希望価格で売却するために、不動産会社選びは重要な作業になります。いくつもの会社を比較して、納得できる不動産会社を探し出しましょう。

売り出し価格の決め方

物件を売るためには、確実に売却できる金額を設定しなければいけません。希望する売却価格が、周辺の価格よりも高すぎる金額であったり、逆に安すぎる値段を付けてしまい違和感をもたれてしまう事があります。売り出し価格に根拠のある値段を付けることで、スムーズに売買ができます。

売り出し価格の決め方は、個人的な意見を優先するよりも物件自身の価値を考慮しましょう。現在の査定価格を比較して、納得のできる金額を決めていきます。

一般的な売り出し価格の決め方は、取引事例法を用いる不動産会社が多いです。実際に周辺で取引された、似たような物件実績を参考にして売り出し価格を決めていくため、もっとも適正な金額を決める事ができます。しかし売主の気持を考慮すれば、さまざまな要因を織り込んで金額を決めていかなければいけません。確実に売却する為には、売れやすい金額にあわせていかなければいけないので、希望よりも割安で売却しなければいけない事が多いでしょう。

複数の会社で見積を取る

物件の売却実績は、依頼する不動産会社で大きく変わってきます。そして売却益も不動産会社によって変わってくるので、高値で売却できる不動産会社を選ばなければいけません。少しでも多くの売却益を得るためにも、複数の不動産会社に売却の見積を取るようにしましょう。比較サイトなどを使って、売り出し金額の比較も簡単に行なえるので、納得のできる金額を探し出します。比較サイト内でも数百万の違いが出る場合があるので、見積を取る事は大切な行為です。

しかし比較サイト内だけで不動産会社を選んでしまうと、売却にかかる諸費用や仲介手数料などの金額がわかりづらい事があります。実際に電話をして問い合わせをしたり、会社に出向いてすべての費用を明確にしてもらいましょう。また売却までの経緯や業務内容を確認すれば、安心して売却を依頼する事ができます。中には業務体系や営業態度などが悪質で、依頼を躊躇するような不動産会社も存在するので、しっかりと見分けるようにしましょう。

不動産を売却時に必要な書類

 不動産会社に渡す書類

不動産を売却する事が決まったら、さまざまな書類をそろえて売却の手続きを進めていきます。建物の種類によって多少の違いはありますが、基本的な必要書類に大きな差はありません。売却に必要な書類は、自らそろえて提出する事もできますが、専門的な知識も必要なため売却を依頼する不動産会社に任せると良いでしょう。事前に必要書類を用意できれば慌てる心配もなく、短期間で手続きが進みます。

不動産会社に渡す主な書類は、登記済権利書や固定資産税納税通知書などがあげられます。通常では使わない書類が多いため、どこで入手すればいいのかわからない事も多いでしょう。しかし一つでも書類がそろわなければ、売却手続きを完了する事ができません。不動産会社からしっかりと説明を受けて書類を集めていきましょう。書類集めが遅れてしまい、買主の気持が変わってしまう事も考えられるので期限内にしっかりと用意しなければいけません。

身分を証明する書類

どんな契約を取り交わす場合でも、必要なのは身分を証明する書類です。すぐに集める事ができると思うと、肝心な時に忘れてしまう事態を引き起こします。身分証明となる書類は有効期限があり、発行から3ヶ月以内のものが多いので注意が必要です。売却時には一度に複数枚使用する事があるので、必要枚数に応じて準備をしましょう。

また物件が共有名義になっている場合は、物件を所有する共有者全員の身分証明書が必要なため、早めに書類を集めておかなければいけません。地方に住んでいる共有者がいたために、書類集めに時間がかかり契約が遅れてしまう事も考えられます。書類の不備も計算に入れて、本人が集めなければいけない書類は、余裕を持って集めるように心がけましょう。書類作成には思っているよりも時間がかかることを理解しておきましょう。

物件の権利や建築確認済証

不動産を売却する上で、もっとも重要な書類が建築確認済証です。これは新しい建物を建てて建築が確認されると、指定確認検査機関から法的に認知された事を証明する書類になります。この書類がない限り、建築基準法に基づいた物件なのかを証明する事ができないので、売買を行なう事や再建築を行うこともできません。新たに発行する事もできるので、民間の指定確認検査機関に審査してもらいましょう。

他にも物件を証明する書類で、建築確認申請通りに施工されている証明となる検査済証があります。売却する物件によって使用しない場合もありますが、明確な契約をするために必要な場合があります。建物の構造を確認したり、耐久性や耐震性などを確認するため重要な書類です。買主が物件を購入後に、増築や再建築をする場合に必要となるので、検査済証があれば安心して売買契約を結ぶ事ができます。

不動産売却時の確定申告の必要性

確定申告とは

確定申告は、一年間の間に発生したすべての所得を合計し各項目を計算、必要な税金を割り出し、納税金額を申告する作業になります。不動産を売却した場合も確定申告が必要となるため、忘れずに行なわなければいけません。所得があるのに正しい申告をしないでいると、たとえ忘れていた場合でも脱税扱いになるので、申告期限を過ぎてしまった場合も確定申告を行いましょう。

不動産経営を続けるとサラリーマンの方でも給与以外の所得を得るため、確定申告が必要です。不動産物件を経営として所有している以上、儲けが出る場合と損失を抱えてしまう場合があります。税金の控除を利用したり、場合によっては損失を繰り越す事もできるので、物件を手放す場合もしっかりと確定申告を行なうといいでしょう。損失をさらに広げずにうまく経営を進められます。

確定申告が必要な人と必要ではない人

確定申告は誰でも行なわなければいけないのですが、会社勤めをしているサラリーマンや、年収が低く申告を必要とする金額に達していない方は、確定申告を行なわなくてもいいのです。通常は勤めている会社で年末調整を行い、会社が申告を行なってくれるのですが、不動産物件を所有して家賃収入が発生していたり、売却益が発生した場合は確定申告を行なわなければいけません。もちろん会社勤めをしていない方は確定申告が必要なので、期限内に申告をしましょう。

不動産経営がうまく行かず、物件を売って売却損が発生したら、確定申告をしなくて良い場合があります。原則的に不動産物件を売却した場合に利益が発生したら、譲渡所得の扱いになるため確定申告をしなければいけません。しかし売却損が出た場合でも所得税の還付を受ける事ができたり、納税額をおさえる事ができます。少しでも納税額を減らすことで、次の物件の購入金額やリフォーム代に回す事ができるのです。

物件売却による確定申告

申告に必要な書類を集める

確定申告を行なう場合は、自ら書類を集めなければいけないものと、税務署から入手するものがあります。物件を売却して利益が出た場合と、損失になった場合で集める書類が変わってくるのですが、基本的な書類は同じものが必要です。譲渡所得の内訳書や不動産売却時の売買契約書が必要になります。慣れていない方だと、書類を集めるだけでかなりの時間を使ってしまうので、早めの書類集めを心がけましょう。

不動産物件がマイホームと兼用の場合は、控除を受ける事もできるため、必要書類も追加で用意しましょう。確定申告ではさまざまな控除を受けるために、自らが申請するしくみになっています。忘れずに行なうようにしましょう。利益が出ている場合には必ず申告をしなければいけないのですが、売却損が出ている場合は、控除の有無や節税を計算に入れて、必要な申請をするようにしていきましょう。

提出書類の作成をする

確定申告の必要書類を集めたら、実際に書類を作成していきます。個人でも確定申告書を作成する事ができますが、専門的な知識や作成時間の短縮のために税理士にお願いするのが良いでしょう。間違える事がなく、一度で申告を済ませられるので、余分な費用もかからず依頼料のみで確定申告が終わります。また税理士費用も経費として計算できるため節税にも有効です。

個人で申告を行なう場合は、税務署に確認しながら書類を作成します。一から書類を集めて作成するため大変な作業にはなりますが、税理士費用を省くための経費削減になります。しかし書類の不備や間違いが発生すると、もう一度修正申告を行なわなければならず、さらに多くの税金を納める可能性もあります。提出するまでに充分な時間を確保して、間違いがないように何度も確認するようにしましょう。

売却損がある場合は申告をしなくていい

不動産物件を売却して、予想よりも高く売る事ができずに売却損となってしまう場合は、確定申告をしなくても構いません。新築物件を購入して不動産経営をするケースでは、大抵の場合で売却益が出る事は少なく売却損となる事が多いでしょう。また居住用として使っていた物件でも、同じように確定申告をしなければいけない義務があるので、忘れずに行なわなければいけません。

売却損が出た場合は、繰越控除を受ける事ができます。あくまで不動産経営として物件を保有していた人に限るため、個人で所有していた物件に対しては、繰越控除を受ける事はできません。しかし個人所有物件の場合は、売却して新しい物件を購入する買換えの特例も受ける事ができたり、売却損が出た時に3,000万円の特別控除を受ける事ができるので、売却損の場合は個人所有の物件が優遇されています。

確定申告の節税効果

転売目的なら宅建免許を取得

不動産物件を売却すると特別控除を受ける事ができます。自らが居住している物件に限り、3000万円分の特別控除を受ける事ができますが、法人登記されている物件や投資用物件として所有している物件は特別控除を受ける事ができません。投資目的の物件の場合は、物件を長期や短期など保有していた期間によって税率が変わります。少しでも多くの売却益を得るためには、売却するタイミングが大切です。

不動産物件を売却目的で売却する場合は、宅建免許を取得して不動産会社を経営してしまいましょう。売買をする上での売上は、一年を通しての収益計算となるので、利益や損失などを合算して計算していきます。宅建免許のメリットは短期売買を目的としており、長期で不動産を保有する場合は必要ありません。短期の場合は、法人税の違いで税率が大きく変わってくるので、利益を多く残す事ができるでしょう。

売却損による軽減税率

マイホームの売却損ですと、特別控除を受ける事ができたり、さまざまな税金対策を行えますが、投資用物件では節税効果も変わります。投資を目的とした物件を売って売却損が出た場合は、売却損を繰り越していきます。数年にわたり売却損を分割していく事も可能なため、翌年に大きな利益が生まれても売却益で相殺する事ができます。大幅な税金対策となり大変有利な制度です。

法人として不動産投資を行なっている場合は、税率の差が節税効果となる場合があります。法人として不動産経営を進める場合、給料と家賃収入の合計金額が、年間で1300万円を越えると節税効果が高いとされています。しかし給料と家賃収入のバランスで損をしてしまう事もあるので、しっかりと税率の計算をしてから法人化するといいでしょう。確定申告の方法が変わるので、利益を多く残したり損をする場合も起こるため、慎重に検討しましょう。

5年以上の保有による税率の軽減

不動産を所有していた期間によって、不動産売却による節税効果が大きく変わってきます。短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いで、支払う所得税や住民税に差が生じるため、売却するタイミングを計り出費を抑える事ができます。この制度ができたのは、バブル期に転売目的で不動産を売り買いする人が横行したため多くのトラブルが起きました。短期間での売り買いを抑制するのが目的の制度です。

保有期間を5年以下で売却しすると、利益の半分近くを税金で引かれてしまうため損をした気分になります。しかし少しでも築年数が新しい方が、物件を高値で売れる可能性は高いでしょう。税金を多く払っても充分に利益が見込めそうな場合は、早めに売却する事も一つの手段です。売却のタイミングを逃すのは、さまざまなリスクを背負う事になります。金利の変動やリフォームの必要性も考慮して、最善のタイミングで売却する方法を考えていきましょう。

【関連リンク】

投資用マンションを売却する際にかかる税金とは

不動産売却時にお得なのは、個人と法人どっちなのか⁈

まとめ

不動産の売却には、複雑に絡むさまざまな要因を計算していかなければいけません。高い金額での売り買いする事になり、売却に携わる不動産会社や買主にとっても重要なイベントです。売買を気持ちよく成立させるためにも、お互いが納得できる書類の作成や値段交渉も大切です。売却するタイミングや選ぶ不動産会社によっても、利益幅が大きく変わるので慎重に選びましょう。そして売主にとって最も重要になる税金対策も、物件の売却前から充分に計算をしていなければいけません。確定申告の時にマイナスに転じてしまわないように、賢く不動産物件の売却を進めていきましょう。

【関連リンク】

ワンルームマンション売却の極意はコレ!必要事項から高く売却する方法のマニュアル

  • Share SMIVE
  • Twitter
  • Facebook
  • Google+
  • bookmark
  • SNS

  • Twitter
  • Facebook