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サラリーマン大家

2017.8.10

ワンルームマンションを高く売却する方法とは!?

年金が減る、預金金利がほとんどつかないなど新たな投資先として不動産投資が注目されています。そういった中、昨今の不動産投資ブームに乗ってサラリーマン大家さんとしてデビューされた方も非常に多いですね。

金融機関もマイナス金利等の影響で貸出先がなく、より安全な融資先として収入の安定しているサラリーマン大家さんへの不動産投資への融資が増え、現在は不動産投資への金融機関の融資残高はバブル期を大きく越えています。そんな中、物件価格も上昇しており、所有しているワンルームマンションを売却して売却益を取りたいと思っているサラリーマン大家さんも増えています。実際に物件によっては購入金額の2倍で売れたなんていうサラリーマン大家さんもいます。

今回は、現在お持ちのワンルームマンションをどうやって売却すれば、収益を最大化できるか、売却時に必要な知識やノウハウをお話しいたします。

 

ワンルームマンション投資とは?

投資物件としてのワンルームマンション

実際に自分が住む場合のワンルームマンションは、部屋の広さが20㎡~25㎡程度、バス、トイレ別、室内洗濯機置き場、ベランダがあるといったところでしょうか。

しかし、投資用の場合はエリアや立地によって用途は様々です。東京の都心部、山手線各駅徒歩10分圏内であれば、15㎡前後のユニットバスのワンルームでも家賃が6万以上取れますので投資物件としても十分収益を見込めます。中には10㎡前後のワンルームマンションもあり、店舗の倉庫として利用したり、ホテル代わりにビジネスマンが借りるといった用途もあります。

投資物件としてワンルームを買う場合は、その物件のエリアの客層やどういった用途で使われるか等を確認し、収益が上がれば投資物件として検討する余地があるということになります。

 

ワンルームマンション投資の特徴

不動産投資を始めるに当たり、少額の自己資金で手軽に始められるのがワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資にも色々とありますが、新築、中古など購入する物件によって購入金額や期待する利回りも変わります。初心者の方にお勧めしたいのは、初心者だから知っておきたいワンルームマンション経営のリスクと対策でもあるように新築ワンルームマンション投資よりも中古ワンルームマンション投資です。

新築ワンルームマンションの場合は、都心部の一等地であれば値上がりも期待できますが一般的には新築プレミアム価格で物件価格も高額になり、家賃も期間が過ぎるごとに下がるリスクがあります。半面、中古ワンルームマンションの場合は、築年数がある程度経っておりますので売買価格もある程度落ち着いていますし家賃も大きくは下がりません。リーマンショック時など大きく物件価格が下がった時に購入された方は、物件によっては2倍以上の価格で売却できたというお話もあります。

物件価格が下がるリスクが少なく、上手くいけばキャピタルゲインも狙えますので不動産投資の中でも比較的安全な投資です。

 

投資用ワンルームマンションの選び方

投資用ワンルームを選ぶ際には、売却時、いわゆる出口戦略も想定しておきたいところです。いくら投資期間中の利回りがよくても、売却出来ない、価格が大きく下がる要素のある物件は最終的に損をする恐れがあります。そのため、購入時から最終的には売ることが出来、そこできちんと収益を上げることが出来る物件を選ぶ必要があります。

では、どういった物件が売却しやすい物件と言えるでしょうか。

不動産投資で利益を得るために一番大事なことは、いかに保有期間中きちんと家賃を得ることが出来るかです。賃貸で入居を考える際に一番重要な物は「立地」です。例えば、東京都23区内山手線駅周辺エリア、駅から10分以内といった立地であれば空室リスクは5%以下と言われています。やはり、不動産投資は一にも二にもまずは立地が非常に重要になります。こういった物件であれば運用上のリスクは非常に抑えることが出来ますが、その分期待できる利回りも低くなってしまいます。

次に、どういった設備があるかも投資物件を選ぶ際には重要です。

賃貸を借りるお客様のニーズが高いものに、室内に洗濯機置き場とIHコンロがあります。中古物件の場合、洗濯機置き場自体が室内やベランダになく、集合のコインランドリーを使用するタイプがあったり、コンロが電熱式コンロといったことがよくあります。購入の際に、洗濯機置き場、コンロの確認はもちろん必要ですが、仮にない場合は取付や交換するリフォーム費用も経費として考える必要があります。又、こういったリフォームをすることで家賃を上げることが出来れば、売却時の価格を上げることが出来ます。

 

投資用ワンルームマンションの購入するには

まず、購入したい物件が決まったら不動産仲介業者に依頼して売主に買付承諾書で申し込みをします。買付が通ったら契約となりますが、平行して資金の準備を行います。一般的には投資用ワンルームマンションを購入する際は、現金で購入される方もいますが、金融機関からお金を借りて購入します。

金融機関については、購入を仲介してくる不動産業者の提携している金融機関を紹介してもらうか、自分で融資してくれる金融機関を探すかになります。金融機関での融資が難しい場合は、政府系の日本政策金融公庫を利用する方法もあります。契約に際しては、融資を受ける場合は融資特約をつけてもらい、融資が通らなかった場合は契約を白紙にすることが出来ます。実務上は、契約が進む段階で融資が通らないとなるとお互い無駄になってしまうので、買主側は金融機関の事前承認がないと売主が買付を受け付けてくれないこともあります。

不動産業者の提携先の金融機関であれば担当者ベースで事前審査をしてくれるところもありますので、そういった対応が可能か事前に相談すると良いでしょう。

合わせて読みたい→投資用不動産の売却査定をする際に気をつけたいポイント!  

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