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サラリーマン大家

2017.8.31

不動産営業マンから投資用マンションを買う際に注意すること

不動産業者から営業をかけられており、投資用マンションを買おうか検討しているが、なんとも話がうまくいき過ぎているためちょっと迷っているような人もいるのではないでしょうか。

上手に投資用マンションを買って不動産投資で失敗しないためには、非常にチェックすべきポイントが多く、実際に買う場合は、投資用マンションのプロでも労力が相当必要になります。また、チェックすべきポイントは、使途や立地などによっても違ってきます。

 

では、営業マンから投資用マンションを買う場合にはどうすればいいのでしょうか?ここでは、営業マンから投資用マンションを買う場合に注意することについてご紹介しましょう。

 

 

投資用マンションの情報を集める

投資用マンションの物件情報はいろいろありますが、この中でも優れた投資する価値があるものはわずかです。また、多くある投資用マンションの全ての物件情報を内覧するのは、実際には非常に難しいでしょう。

そのため、投資用マンションの物件資料を十分にチェックしてから、内覧する必要があるものを選びましょう。

 

 

投資用マンションの利回り

投資用マンションの場合は、利回りが大切です。投資用マンションの利回りの計算は、年間の収入を買った金額で割って100を掛けたものになるということはほとんどの人が把握しているでしょう。しかし、利回りと物件資料に記載されていたとしても、表面利回りの場合と経費控除後利回りの場合があります。

 

さらに、表面利回りと経費控除後利回りも、現況利回りという現在の収入の状態で計算したものと、満室想定利回りという満室になった状態を想定して計算したものの種類が2つあります。利回りという同じ記載の場合でも、記載されている内容は物件資料によって違っており、組み合わせとしては、表面利回りと現況賃料、表面利回りと満室想定賃料、経費控除後利回りと現況賃料、経費控除後利回りと満室想定賃料の種類が4つあります。それぞれの不動産業者は、このような組み合わせの中から利回りを記載しています。

 

なお、物件資料のほとんどは、表面利回りと満室想定賃料という利回りが最も大きくなるものの組み合わせで記載されています。このような利回りは、計算する場合にどのように年間収入を見るかによって違ってきます。なお、買う金額は、基本的にどのような利回りの場合でも同じです。

 

ここでは、投資用マンションの物件資料に記載されている、利回りを計算するベースに使われる年間収入についてご紹介しましょう。利回りとして投資用マンションの物件資料に記載されているものが、どのような組み合わせになるかをチェックする際に参考にしましょう。

 

表面利回りの収入

表面利回りの収入は、年間の賃料収入に経費が含まれないもので、運営管理のための固定資産税や費用などを年間賃料収入から差し引かないものです。

 

経費控除後利回りの収入

経費控除後利回りの収入は、年間の運営支出を年間の賃料収入から差し引いたもので、年間の賃料収入から運営管理のための固定資産税や費用などを差し引いた後に手元に残るものです。

 

満室想定利回りの収入

満室想定利回りの収入は、契約をすでにしている賃料に空き室が満室になった際の賃料をプラスしたもので、現在の全ての空き室が満室になった際の収入、つまり、現在の入居率を考えないで満室として計算した際の収入です。

 

現況利回りの収入

現況利回りの収入は、契約をすでにしている賃料で、賃料収入には空き室は含めないで計算します。一般的に、利回りの信頼性は、表面利回りより経費控除後利回りが高く、満室想定利回りより現況利回りが高くなります。利回りを計算する際に使用する収入を計算する方法としては、これ以外にもありますが、ほとんど投資用マンションの物件資料に記載される場合はありません。ほとんど賃料収入が同じ物件の場合でも、当然ですが、運営のための支出額は違います。

 

また、買った後に空き室の全てを現在の募集している賃料にして、満室の状態でその後も保てる確信が無ければ、満室を考えて検討しないようにしましょう。投資用マンションの検討を実際に行なう場合は、経費を考慮した経費控除後利回りで検討するようにしましょう。当然ですが、空き室になったり、賃料が下がったりするリスクなども考慮した上で検討する必要があります。ここでは、経費控除後利回りを把握する際に、最低限チェックする必要があることについてご紹介しましょう。

 

収入として最低限チェックする必要があるのは、

  • 物件資料に記載されている賃料は現在のものか、満室の際の賃料を想定のものか
  • 物件資料に記載されている賃料と同じものが今後も見込めるか
  • 現況賃料と物件資料に記載されている想定賃料は、周りの相場と比べて割安か、割高か
  • 空き室の場合は、空き室の期間がどの程度継続しているか
  • 入居している人はどのような業種や所得レベルの人が多いか
  • 賃料を滞納している人の状況

などが挙げられます。

収入については、入居している人と貸借条件一覧表との賃貸契約書をきちんと照合しましょう。

支出として最低限チェックする必要があるのは、

  • 都市計画税や固定資産税の額
  • 施設賠償保険・火災保険料などの額
  • 運営管理のための清掃費、消防点検費、機械メンテナンス費などの費用
  • 貸し主が負担している共用部分の水道光熱費
  • 修繕費として経常的に生じているもの
  • 礼金収入と室内改装費や入居する人を斡旋する際の仲介フィーのバランス

などが挙げられます。

 

では、利回りが高いかどうかはどのような違いや意味あるのでしょうか?一見すれば、高い利回りの投資用マンションの方が、買った金額に対して大きなリターンがあるのでメリットがあるような感じがします。しかし、高い利回りの投資用マンションを探すことが、メリットがある物件ということではありません。

 

一般的に、投資用マンションの場合も、別の投資商品と同様に、

  • 高いリターンの商品はリスクが高い
  • 低いリターンの商品はリスクが低い

ということが言えます。

 

例えば、同じようなリターンが見込まれる2つの会社の株がある場合は、ほとんどの人はリスクが低くくて高い安定性がある会社の株を買うでしょう。しかし、実際には、2つの会社とも売上高を見てみれば、同じように高い人気がある銘柄の場合もあり、リスクが高い会社の株を買うような人もいます。では、どうして、安定性についてリスクがある会社の株を買う人がいるのでしょうか?

 

というのは、安定性についてはリスクがありますが、成長性としてこれをカバーするだけのものがあると考えている人もいるためです。このような2つの会社を比較してみれば、人気が同じように高い銘柄ですが、人気の中身までチェックしてみると、一方の会社は、安定性を成長性より重要視する、つまりローリターンローリスクであり、もう一方の会社は、成長性を安定性より重要視する、つまりハイリターンハイリスクであり、全く人気の理由は違っています。

 

このように、株式投資を行っている人は、許せるリスクと求めるリターンが自分の投資プランの枠内にある銘柄から、自分の目的が叶えられる可能性が最も大きい会社の株を買うと言えます。投資用マンションの場合でも、このようなリスクとリターンの関係は同じです。利回りというのは、確かに投資用マンション選ぶ上において、最も大切な一つの指標です。しかし、利回りのみを重要視して投資用マンションを買うと、考えてもみなかったようなリスクがあるため注意しましょう。

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投資用マンションの立地

当然ですが、投資用マンションの収入は、物件に入居する人の賃料になります。そのため、投資用マンションを買う場合は、物件の借り主の立場で検討することが必要です。特に、駅からの距離やエリアなどは、非常に大切です。また、学校区やショッピング施設など、入居する人が要求する立地環境は違っています。そのため、ターゲットにどのような人をする投資用マンションかということについて、イメージのより具体的なものを考えて検討することが大切です。

 

同じ投資用マンションの場合でも、ファミリーマンションとワンルームマンションでは、要求される立地条件が違っているため注意しましょう。当然ですが、現地を内覧する際は、現地の周りに騒音や臭気を出している工場、葬儀場、墓地などの嫌がれる施設がないかに関しても、住宅地図などで前もって十分にチェックしておきましょう。

 

また、投資用マンションの場合は、人口のそのエリアでの増減状況や平均年齢、1世帯あたり人員などを調べることも、不動産投資で失敗しない確率をアップするために効果がある方法です。これ以外には、そのエリアの年収の平均がよく見逃す項目としてあります。そのエリアの年収の平均は、非常に地ぐらいと関係しているため、投資用マンションを資料上で検討する際にチェックしておきましょう。

 

 

投資用マンションの築年数

建築基準法が1981年に改正されて、大幅に建物の耐震基準が強化されました。そのため、建物で1981年前後に建築されたものは、耐震性がその後に建築されたものと比較して劣る恐れがあるため注意しましょう。

 

また、高い利回りということでも、築年数が経てば、賃料収入が既存の建物から確保できる期間が短くなるだけでなく、規模の大きな修繕などが必要になって、 改修費などにほとんどの賃料収入を充てるようになる場合もあります。築年数が経った場合は、特に従来のオーナーがメンテナンスを計画的に実施してきたかによって、非常に買った後の改修費用が違ってきます。

 

内覧する際には傷みが躯体に無いかなどについて十分にチェックすると同時に、できる限り従来の改修履歴を要求して、十分に内容についてチェックしましょう。

 

 

投資用マンションの遵法性

建築基準法によって、建物の建築は制限があります。建物が建築基準法に適合していることの証明として、民間の検査機関から建築確認済証が建物を建てる前に交付され、検査済証が建物が完成した際に交付されます。

 

残念ですが、エリアによっては、別のエリアと比較して、適法に建てられていない検査済証や確認済証が交付されていない物件の比率が高くなっているところもあるようなので、十分に注意しましょう。高い利回りで、築年数や立地に問題が無い場合でも、適法に建てられていない違法建築などによって問題が遵法性にあると、融資が金融機関から受けられない恐れもあるため、注意が特に必要です。

 

また、自己資金でもし投資用マンションを買った場合でも、融資先がないような物件であれば、売ることが困難になります。売ることがスムーズにできないような物件であれば、優れた投資用マンションとは言えません。また、検査済証がきちんとあった場合でも、検査した時から位置変更・使途変更などのために、届出が官公庁に必要なほど変更の大きなものが実施されていないか、チェックしておく方がいいでしょう。

 

これ以外に、それぞれの市町村などによって決められている条例の景観条例や駐車場の附置義務などをクリヤーしているかに関しても、一緒にチェックしておきましょう。

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投資用マンションの現地を調査する

投資用マンションの場合は、自分で使うものではないので、机上のレベルでいかに買う対象の物件を絞り込むかが大切です。しかし、最後は、実際に現地に行って、内覧して生の情報を集めることが大切です。

 

投資用マンションの周りの環境、立地条件

先にご紹介したように、内覧する際には、ターゲットにどのような人をするのか、イメージとしてより具体的なものを持って検討することが大切です。現地で内覧する際は、内覧する前に住宅地図を見ながら、30分くらいは最低でも周りを歩いて見て回って肌で環境をチェックしましょう。

 

また、昼と夜の明るさや人通り、近くのマンションの築年数なども、自分で実際にチェックしておきましょう。

 

 

投資用マンションの土地の状況

周りの環境や立地をチェックした後、土地の状況をチェックします。土地の状況をチェックすると、土地そのものの換金価値、利用価値が判断できます。投資用マンションの場合は、現状の建物・土地から発生しているキャッシュフロー以外に、本来の土地の価値にも注目し、前もって出口戦略までを立案することが非常に大切です。

 

例えば、隣に歓楽街があり、その治安や環境のために人気が無くなっているファミリーマンションの場合は、その土地そのものの価値に難しさがあるということではなくて、有効に土地が単に利用されていないのみです。投資用マンションで失敗しないためには、きちんと土地自体の価値をチェックした上で買うかどうかの見極めをすることが必要になります。

 

そのため、収益性のチェックを行うとともに、更地評価についても必ず一緒に実施しましょう。なお、立地がいいということでも、土地の瑕疵あるいはこれに近いトラブルによって、土地の利用が制限になれば、急激に土地の価値が減少することもあります。

 

ここでは、土地の価値が減少する恐れがある項目についてご紹介しましょう。

地盤・土壌などについては、

・以前に有毒物質の重金属などを使った工場などがなかったか

なお、入居している人の健康などが損なわれた場合は訴訟のリスクがあります。土壌が汚染されている場合に改良するためには、費用が莫大に掛かることがあります。

 

・土地が田んぼや河川跡などであったところで、地盤が軟弱ではないか

地盤が軟弱なところ建てられたマンションは、耐震性が必然的に弱くなります。基本的に、地盤・土壌などについては、現地を内覧する際のみでなく、資料を集める時点でもチェックする必要があります。

 

・道路に敷地が接しているのは2m以上か

 

・前面の道路は幅が4m以上か

なお、チェックが現地では無理ですが、私道か公道か、建築基準法で道路が認めれているかに関しても、官公庁でチェックしておきましょう。

 

建替えは、建築基準法として道路が認められていなければできません。また、私道であれば、費用を私道を持っている人に払って、掘削や通行について了解をもらう必要があるケースもあります。

  • 土地は整形地か
  • 高低差が道路面や隣の土地とないか
  • 隣の土地との境界ははっきりしているか
  • フェンスや塀が境界線上に設けられていないか

それほど問題としては大きなものではないでしょうが、フェンスや塀を持っている人が管理責任があるため、どちらの持ち物かチェックしておきましょう。

 

  • 隣の土地と樋、庭木、ダクト、電線などが越境を互いにしていないか
  • 隣の土地との間にガス管、汚水管、給水・排水管などが越境を互いにしているところはないか

などが挙げられます。

 

個人で投資用マンションを運用する際に、土地を買って最初からマンションを建てる場合は少ないでしょう。しかし、土地の価格を比べる際は、一般的に、100%の容積辺りの 単価になります。単純なことですが、半分の容積率になれば半分に貸室面積もなって、賃料収入も面積が少なくなる分半分になります。

 

例えば、3億円の土地価格で、100坪、500%の容積率の場合は、3億円を100坪で割ったものをさらに500%の5で割ると、100%の容積辺りの単価は60万円になります。容積率は、近くの場合でも違う場合はよくあります。投資用マンションの土地の場合は、地価を近くの売買事例などと比べる際は100%の容積辺りの単価にしましょう。

 

 

投資用マンションの外観、入居している人の状況

資料のみではチェックできなかったことを、建物でも土地と同じようにチェックしましょう。建物を現地でチェックする際は、全体の建物のイメージを把握することと、前もって買った後に必要になるような修繕費を把握することがメインです。全体の建物のイメージを把握する場合には、まずどのようなイメージを外観から受けるかをチェックしましょう。

 

次に、共用部分の玄関、ゴミ捨て場、駐輪場、廊下などが、どのように実際に使われているかについてチェックして、入居している人のレベルがどのようなものかを把握しましょう。共用部分について隅々まで管理がされている物件の場合は、適正に入居している人の審査が行われているためトラブルが起きにくいと考えてもいいでしょう。

 

また、修繕費を把握する際に大切な建物がどのように劣化しているかについては、細かい調査はプロでないとできないでしょうが、目視で最低限気掛かりな箇所はチェック しておきましょう。ここでは、投資用マンションを内覧する際に、チェックを目視によって行うべきことについてご紹介しましょう。

 

投資用マンションを内覧する際にチェックを目視によって行うべきこととしては、

  • モルタルの外壁面に亀裂がないか、浮きがタイル面にないか
  • どの程度塗装のチョーキング、剝がれなどが進んでいるか
  • 隣の土地との隙間は外壁塗装の際に必要なスペースがあるか
  • 屋上防水が完全であるか
  • 塩ビの給排水管になっているか
  • 給湯器やエアコンの交換が同じ時期にならないか
  • 汚水槽や受水槽などは容易にメンテができるところにあるか

などが挙げられます。

なお、中古マンションの場合は、現地確認の際に建築に熟知している専門家に同行してもらうことによって、建物を高い精度でチェックすることができます。

 

 

投資用マンションの情報を地元の不動産業者から収集

終わりに、投資用マンションの情報を地元の不動産業者から収集しましょう。今後の動向や周りの賃料の相場、エリア独特の情報などが、地元の不動産業者から収集できると、概ね現地の調査も終わりになります。地元で営業をしている不動産業者は、そのエリアだけでなく、当該マンション物件に関する情報も把握しているでしょう。ネットなどでは把握できないような生の賃貸市場の情報が、地元の不動産業者から収集できる絶好のチャンスです。

 

しかし、不動産業者によっては、自分の利益にならないことである、初めて面会する人に質問をいきなりされても回答できない、などということで、調査をわざわざ行ってまでは正しい情報を教えてくれない場合も多くあります。できるだけ情報として有益なものを収集するために、ヒアリングの場合は手土産の簡単なものなどを持っていくようにしましょう。また、地元の不動産業者は、多くあるそのエリアの物件から、希望する人に適した物件を紹介してくれます。

 

不動産業者としては、一般的に、オーナーから大きな手数料がもらえる物件を勧めるため注意しましょう。賃貸のエリアの相場と一緒に、競争力がエリア内である物件が、設備としてどのようなものを備えているか、募集をどのような条件で行なっているか、についてチェックするのみでなく、入居する人を斡旋する際に競合物件が払っているリーシングフィーなどに関しても必ずチェックしておきましょう。

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まとめ

ここでは、営業マンから投資用マンションを買う場合に注意することとして、投資用マンションの情報を集める、投資用マンションの現地を調査する、についてご紹介しました。営業マンから投資用マンションを買う場合には、ここでご紹介したような、投資用マンションの利回り、投資用マンションの立地、投資用マンションの築年数、投資用マンションの遵法性について十分に把握しておきましょう。

【関連リンク】

不動産投資をするなら中古ワンルームマンション。失敗談から成功方法までの経験を書いてみる

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