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不動産投資

2017.11.25

500万円~1000万円の予算でできるリノベーションの範囲とは

リノベーションも500万円の予算では、色々と制限がついて出来なかった事でも、予算が1000万円まであるならば、出来ることが増えて来ます。

マンションでしたら500万円の予算では出来なかった様な大きな改造をしたり、こだわった調度品を設置することも出来るでしょうし、一戸建て住宅においてもフルリノベーション等も見えて来ます。

予算の増えたリノベーションの可能性を考えて行きましょう。

「1000万円」の価値

出展:https://www.pakutaso.com

「1000万円」と言う金額

「1000万円」と言う金額を改めて考えて見ますと、非常に様々な事に遣える金額であることを思い知らされます。1000万円あれば、例えば自動車を購入するにしても、庶民のクルマよりも良い物が購入できますし、中古で小さい物件であれば、マンションの購入にも充当が出来るでしょう。

そして、当然ながら住宅購入の頭金等にも遣える金額です。

リノベーションを考える上でも、この金額があれば、なかなか良い物が期待できます。と言うのも、リフォームのチラシ等で見ることの出来る住宅設備は、例えばユニットバスの良い品で100万円くらいであったり、トイレの改修が数十万円単位であるからです。

これは1000万円と言う金額から見たら、「ほんの一部」とでも言える金額ですから、このユニットバスの金額の10倍も遣えるともなると、結構な仕事が期待できます。

そして、確かに大きな家の場合は、改修するスペースが広くなるので、それに比例する形で「仕事が薄い」感じになって行く形になるかと思われますが、ある程度の面積を「普通の家の面積」と限定するならば、住宅設備のユニットバス等以外の部分でも、良い設備が設置出来る可能性も増えてきますので、「面白いリノベーション」を期待することが出来るでしょう。

ただ、金額の上限も決まっていることから、諦めなければならない部分があることも、覚悟しなければなりません。また、大規模すぎる改修は、様々な手続きも必要になるため、避けるほうが「吉」の場合もあるでしょう。

しかし、夢の膨らむ金額であることは確かです。業者との相談には、楽しみながら臨めることだと思います。

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リノベーションの可能性

改めてリノベーションについて考えて見ましょう。リノベーションは、バリューアップさせるために必要なリノベーションの費用は実際どのくらいなのか?にも記載してありますが、建物の「価値のアップ」の意味で用いられる言葉ですが、それは色々な部分でも遣われる言葉だと言えます。例えば、建物の強度面においては、耐震性のアップ等がありますし、生活の利便性の面では、新式の住宅設備への交換が挙げられます。

住宅設備は一見すると、新式でもあまり変化が無い様にも思われがちですが、例えば省エネ性等のパフォーマンスが非常に向上しており、家計に対する貢献にも繋がっています。また、断熱材等の性能も向上し、光熱費削減のみならず、環境問題に対する貢献にも役立つ物が狙えます。

これは、施工の品質や業者にもよりますが、500万円以下では、あまり望めない工事に類することが言えるとも思われます。住宅の面積や規模にもよりますが、500万円以下では、制限が大きく出てくるため、出来る工事や、交換可能な設備が決まって来るからです。

その点、1000万円は、やはり「余裕」が違います。そして、可能性が物凄く広がります。

古い住宅から、豪華な家に改装は困難としても、こだわりを持ったリノベーションも可能になるのが、1000万円の金額です。可能性としても、様々な方向に広げる事が出来て、リノベーションの可能性の面でも、「楽しむ可能性」が多くなるとも言えるでしょう。

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「パック工事」から金額を考えると

例えばですが、昔は注文住宅等の場合ですと、坪単価で住宅の価値を量られる事もありました。それは時には豪華さを自慢される指標であったり、経済性を量る目安であったりした物でした。

さて、住宅のリフォームが非常に盛んになった頃、リフォームに関しても「坪単価」が導入される事がありました。

と言うのも、リフォームの広告だけでは、自宅のリフォームにどれくらいの予算が必要かが、見積もることすら出来なかったからです。そして、背景には、悪質なリフォーム業者があった事もあります。積算をごまかした様な見積りは、しばしば問題になったものでした。

そんな中で、大手の業者を中心にして、「坪単価」のリフォームパックが登場しました。坪当たりの価格が2~30万円の価格帯のリフォームは、品質も高く、積算の透明性も喜ばれたものです。

さて、ここでリノベーションについて考えます。リノベーションは、残念ながら業者によってはリフォームと言葉が混同されて遣われている節が在りますが、専門の業者では言葉をしっかりと区分されて遣われています。

そして、そう言ったしっかりした業者のリノベーション工事は魅力的です。それは、思想としてのリノベーションが出来上がっているからとも言えるからでしょうが、そう言った業者がしばしばリノベーションのパック工事を企画しています。

リノベーションのパック工事も、やはり坪単位での工事になりますが、平米換算にすると10万円くらいで、中間から良いグレードが狙える様です。具体的には、約30坪の家を考えると、平米10万円位で1000万円くらいになりますから、「中の上」くらいと言えるでしょう。

悩ましいリノベーションの費用こそしっかりと正確な数値を把握しておきましょうでも書いてありますが、オプション等により、細かく分かれる部分もありますが、1000万円は「使える」リノベーションが狙えます。

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中古+リノベーションと言う選択

多くの人が新築住宅を好み、購入を考えるときは「是非新築に」を語る人も大勢いるのですが、昨今のリフォーム技術やリノベーションの可能性等が語られる様になって、敢えて中古住宅を購入して、その物件にリノベーションを施す人も増えて来ています。

これは、いくつかのメリットがあります。

ひとつはコストの面です。

言うまでもなく、住宅は中古の方が安価になります。築年数にもよりますが、ある程度の時点で下げ止まるにせよ、結構な価格下落が見込めます。土地の価格は下がらないにしても、帳簿の上でも、収益性についても、新築よりは劣ってしまうので、価格はそれだけ下がります。

ところで、リノベーションも費用を掛けると、高品質な物が狙えます。特に、費用を1000万円も充てることが可能ならば、限度があるにせよ、結構良い物が狙えます。

そして、その場合にはひとつの選択肢を見出すことが出来るようになります。中古住宅とリノベーションの組み合わせです。新築を購入するよりも、コストメリットの可能性もあるため、そちらの方が賢いと言える事態も出てくルのです。

もうひとつのメリットは、自分の好みに合わせることが出来る点です。

リノベーションは時として、部屋の間取りまで変えてしまいます。間仕切り壁を取り去り、仕切られていた空間を合わせて、大きな広々とした空間を創造します。その時、1000万円は非常に役立つ金額になります。

当然ながら、広い空間は居心地が違って来て、ゆったりとしたくつろぎの雰囲気を作り出してくれます。

その他にも、築50年を超える様な古民家にロマンを抱くことも、リノベーションには可能性としてあるかも知れません。

この様に、「1000万円」は、中古住宅とリノベーションに有用なことが分かります。使える金額です。

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リノベーション物件を探す際に確認しておきべきコト

「1000万円」をマンションのリノベーションに投ずると

出展:https://www.pakutaso.com

広いマンションにも手が届く

床面積にもよりますが、1000万円のリノベーションは、結構広いスペースを新しくすることが出来ます。

例えば70平米クラスのマンションを考えます。これは20坪強の面積に相当しますから、単純計算で坪当り50万円の予算となります。そして、マンションは構造は鉄筋コンクリートの部分で強度を保っていますので、内装は基本的に、相当自由に変更することが出来ます。

また、内装を自由に変えるだけでなく、材料にこだわることも、もしかしたら可能かも知れません。木にこだわるならば樹種についてもこだわることが出来るかも知れませんし、床面等の仕上がりにしても、趣味を生かす余地が多いと思われます。

但し、予算はあるにしても、全ての面において豪華にするよりも、ある程度のデザインの方向性を考えた方が、コンセプトのあるデザインが出来るので、空間としては、より面白い物に仕上がることも多いです。

自由度が高く、レベルの高いリノベーションがマンションの場合は可能です。材料にせよ、空間にせよ、色々な仕様が楽しめる点が魅力的です。

部屋の間取りを変えてみる

マンションは鉄筋コンクリートの躯体部分で全体の強度を持っている事もあって、内装の変更の自由度は非常に高い物と言えます。

例えば、壁の変更は、一戸建て住宅よりもマンションの方が変更は容易です。一戸建て住宅は、壁が設置してある柱は、しばしば構造部分である場合が多く、そう言った部分は動かすことは出来ません。ですから、壁の変更にも制限が出てきます。

しかし、マンションの場合は間仕切り壁が構造材の役割を持っていることが少ないため、移動や撤去の自由度が高いです。ですから広い空間を作ることが可能です。

また、可動のパーテーションを使って間仕切りの構成を考えるのも可能です。区切りたい時には、パーテーションを締め、空間を大きく取りたい時には開くイメージです。

また、壁の自由度が高いことは、組込み家具の据付についても自由度が高いことが言えます。

この様に、マンションは構造から考え、また、予算が1000万円と言う点から考えても、非常に楽しいリノベーションが可能になると言えます。ワンクラス上のマンション生活を楽しむことが出来るでしょう。

素材にまでこだわってみる

1000万円のリノベーションを考えると、「素材のこだわり」を楽しむことも可能とも思われます。

確かにマンションの全体に豪華な材料を使うことは難しいかも知れませんが、アクセントとなる箇所に、例えば高価な木材を用いることにより、空間全体を、より「温かい」物に変えることも出来るでしょう。

また、壁面のクロスもワンランク上の物を採用して、空間全体の「光」の調整も可能かも知れません。それは空間演出に非常に役に立ちます。

また、調度品の素材にもこだわるのも面白いかも知れません。例えば照明です。照明器は家電製品のイメージが大きいと思われますが、実はガラス工芸品と組み合わせた様なデザインの物もあり、空間の創造に非常に有用な物もあります。そして、時には、こう言った工芸調の照明器は一点が十数万円の物もあるかも知れません。

しかし、予算が1000万円ならば、十分に射程距離な入るかと思います。

素材や調度品、更に、その中の仕様に至るまでこだわる余裕があるのが、予算1000万円のリノベーションの大きな魅力です。

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中古マンションを買ってリノベーションすることメリットについて書いてみた。

未来を夢見ると

最近の技術革新は様々な分野で目覚ましく、テクノロジー関連の記事は私たちをワクワクさせ、また、時には魅了さえします。特に最近のロボット技術は非常に進歩が速く、ニュース記事等においても、ひときわ目立つ物となります。

ところで、防災や産業の分野にはロボットが早くから入っていましたが、最近では家庭にまで入って来ています。市販されている掃除用のロボットは静かではありますが、確かな仕事をしていて、高い評価を獲得しています。

ところで、最近のロボットは人間の動きを非常にリアルに再現していて、更には、動きを制御している頭脳の部分も非常に速いスピードで進歩しています。例えば、最近発表されたロボットには、一流のシェフの動きを解析して、そのパターンを記憶し、そして、同様の料理を再現できるようなロボットも出て来ています。

そこで、気になるのが、こう言ったロボットの価格です。今はまだ高価ではありますが、それでも1000万円を切る値段まで下がって来ています。そこで視界に入って来るのが、ロボット据え付けの住宅です。

そして、当然ながら、リノベーションにもロボットパーツの設置が見えて来るのです。

ロボットのコストダウンは、今後、更に下がって行くことと思われます。そして、リノベーション等に設置されるのは、予算の兼ね合い等から、おそらくマンションが先だとも思われます。

マンションの未来のリノベーション・・・夢が膨らみます。

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費用面から考える中古物件に対するリノベーションの必要性

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「1000万円」で一戸建て住宅のリノベーション

出展:https://www.pakutaso.com

住宅設備について

一戸建て住宅のリノベーションを考える時、マンションには無かった「外壁」「屋根」等の部分が加わるため、どうしても出来ることは減ってしまいます。しかし、予算が1000万円までとするならば、結構多くの事が出来ます。

例えば、予算を500万円までとするならば、採用出来る住宅設備のグレードも結構限定されることでしょうが、1000万円までとするならば設備の予算を確保することも可能です。キッチンを例に取るならば、シンクの部分が人造大理石の仕様を追加することが出来たり、ユニットバス等でも、汚れの付きにくい素材等の選択幅も広がります。

特に汚れが着きにくい等の、新技術を要する物は、型落ち品には搭載されていなかった機能が多いため、費用を投ずることが可能ならば、こう言った部分の恩恵も受けることが出来る様になるでしょう。

いずれにしろ、予算の余裕率は嬉しいことです。好みの逸品を選びましょう。

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【投資ノウハウ】中古物件をリノベーションして新たに賃貸物件として運用する魅力とは

スケルトン化の可能性

リノベーションに予算を掛けることが出来るのならば、是非ともスケルトンを視野にも入れたい物です。これは建物の柱や梁を撤去して張り替える物なのですが、やはり予算が必要にもなるため、例えば500万円以下の予算では、狙うのも少し難しかった訳でした。

ところが、家屋の構造等にもよりますが、1000万円の予算を前提とするならば、スケルトン化と間取りの変更も可能性として出てきます。大規模なスケルトン工事になると、1000万円より更に上の予算が必要にもなるでしょうが、それほど大きな規模で無いのならば、骨組みを出して壁を移動させ、更には天井の高さ等も変えたりして、新しい広い空間を創り出すことも可能になって来ます。

空間までをも思う様に造れるスケルトンのリノベーションは、非常に夢が膨らみます。自分の理想の空間を、是非作ってみましょう。

付加価値を作る

予算を1000万円としたとき、リノベーションで出来ることは非常に多くなるのですが、それは例えば、バリアフリーの面からも出来ることが多くなります。

例えば、住宅用のエレベーターを考えてみましょう。

住宅も二階建て以上になると、階段での移動が多くなり、特にお年寄り等にとって、なかなか勝手の良くない家になってしまいます。そんな時に提案されるのが昇降装置です。これの代表格は、やはりホームエレベーターが上がって来るでしょう。

ホームエレベーターは非常に大がかりな装置でありますが、1000万円をリノベーションの予算とするならば、可能性が無い訳ではありません。また、他にもバリアフリーに都合が良い設備も色々あるでしょう。

また、バリアフリーに関して言うならば、滑りにくいフロア材や照明器のLED化等の案もあります。また、段差解消にも、予算があるならば出来る事は多くなります。

予算が1000万円ならば、狙える範囲も増えて来ます。是非積極的に攻めてみましょう。

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確認しておきたい一棟物件におけるリノベーションの魅力とリスク

古民家のロマン

住宅を新築で購入するのを敢えて止めて、中古住宅を購入してリノベーションする人が増えていますが、そのリノベーション費用が1000万円用意できるのであれば、古民家の再生も視野に入ることと思われます。

古民家を活用した施設は様々ありますが、住宅そのままでも当然活用が出来ます。そして、リノベーション次第では、新築以上のデザイン性の高い住宅にすることも可能です。

また、地方の古民家を購入して、週末の田舎暮らしを楽しむのも良いかと思います。古民家そのままでは利便性が確保できませんが、リノベーションを施すことによって、快適性をアップして、貴重な休みを満喫するのも良い物です。

ただし、古民家の改装においては、電力会社との相談等も出て来る場合もあります。設備を充実させるためには、十分な電力供給が必要条件になって来るからです。よく確認をした上で、スタートさせましょう。

 

「1000万円」で夢が広がる

 

不動産投資への参入

中古不動産を購入して、その物件にリノベーションを掛ければ、それを収益物件にすることが可能です。つまり不動産投資を考えることも出来ます。

実際、不動産投資のオーナーを見てみると、中古物件を購入して、それにリノベーションを掛けて運用するオーナーも非常に多いのに気が付きます。これは、物件の魅力は新築物件で無くても十分に勝負が出来ると判断しての購入です。

実際に、不動産投資の利回りは、物件の魅力によって決まって来ますが、魅力は必ずしも新築で無ければ確保できない訳ではなく、中古物件にリノベーションを施した物件でも、十分成立するのです。

むしろ、利回りは投資金額が小さい方が高くなるので、投資を抑える意味でも、中古物件を使った方が良い場合があります。

さて、不動産投資での1000万円のリノベーションについて考えてみますと、投資額を抑える上でも、1000万円ギリギリにまで遣う必要も無いかも知れません。むしろ、不動産投資は長く続く事業になりますので、修繕費のためにも、財力を温存しておくのも必要にもなるとも思われます。

不動産投資のリノベーションとする時は、利回りと修繕費の配分とバランスを考える必要が出て来るとも思われます。舵取りは難しい面があるかも知れませんが、収益に繋がるのは魅力的と言えます。

店舗への改装

予算が1000万円のレベルになりますと、一戸建てならば、ちょっとした店舗に改装することも夢では無くなって来ます。

確かに、コンビニ等の入るテナントの様には行かないでしょうが、例えば自家焙煎のコーヒーを扱ったり、ちょっとした雑貨を販売する店舗への改装等も可能になって来ることでしょう。

商売を始めることになりますので、様々な手続きが必要にはなりますが、例えば「第二の人生」を考えることも、リノベーションを通して出来ることになるでしょう。

ところで、店舗への改装を考えた時にカギになって来るのが、リノベーションのコンセプトです。

と言うのも、商売の内容と店舗のイメージを合致させる都合等が出て来るので、リノベーションにも方向性が必要になって来ます。

また、改装は店舗だけでは無いかも知れません。例えば、最近見られる動きとしては、住宅を改装したシェアハウス等を見ることが出来ます。大規模なシェアハウスは難しいかも知れませんが、小規模の物であれば、十分可能性があります。

この様に、1000万円のリノベーションは、住空間の創造だけでなく、もしかしたらライフスタイルの一新にも、関わって来るかも知れません。まさに胸が躍ると言えるでしょう。

ローンを少し考えると・・・

中古住宅を購入してリノベーション・・・と言っても、購入するのは不動産です。当然ですが高額になり、ローンの利用も必要になって来ます。

リノベーションの費用の捻出のためには、以前はリフォームローンの利用が多かったのですが、最近は中古住宅を購入してリノベーションをして利用する動きも活発になって来ている背景もあって、住宅ローンを利用して、住宅購入だけでは無くて、リノベーションまでをも賄うことが出来る様になって来ました。

ところで、最近の住宅ローンは頭金無しで借りることが出来る様になって来ていますが、金融機関に支払う利息の額を考えると、頭金があった方が、トータル的にはメリットがあります。

また、繰り上げ返済についても積極的に支払った方がメリットがあります。金融機関の利息はローン残高に複利で効いて来るので、利息を減らすためには、可能な限り早期の元金部分の返済が大きなカギになって来るからです。

購入とリノベーションには、綿密な計画が重要ですが、ローン等の支払いに関しても、対策は用意しておいた方が後々楽になります。転ばぬ先の杖・・・は大切です。しっかりと計画を練ってから掛かりましょう。

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不動産投資家必見。マンション経営におけるリノベーションの必要性を語る

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