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不動産投資

2017.11.1

理想の形にリノベーションしても費用を抑えられる10のポイント

中古物件に付加価値をつけ、より魅力的なものにする「リノベーション」。でも一歩間違えば費用がたくさんかかるだけで、効果はそれほど望めないものになることもあります。かといって、リノベーション費用をケチると、魅力もなかなか出てこないことでしょう。費用を抑えつつも、より魅力的なリノベーションを実現するためには、どんなことを心がければいいか!?そのポイントとなる10個の方法を紹介。的確なポイントを抑えれば、まさに「費用対効果の高いリノベーション」もきっと実現できることでしょう。

リノベーション費用を抑える①キッチンはこだわる!

リノベーション費用を抑えるために、水回りは触らない方がいいと思いがちですが、キッチンはこだわりのものにしても、キッチン本体以外の工事費はそれほど加算されません。キッチンはリノベーション時に最も費用に影響がある「排水管」の自由度が高いので、位置を動かしても付帯工事はそれほど発生しないからです。

リノベーションでは排水管の変更が最も費用がかかる傾向ですが、キッチンの排水管は床上で処理できるのでトイレやバスルームに比べて設置位置の自由度が高いというわけです。もちろんあまりに現状と遠い場所に設けると費用もかかってしまいますが、その際でも流し台部分を現状に近い位置にするだけでも、費用を抑えることができます。しかもキッチンは水回りの中で、リビングなどから直接見ることができる設備で、ここにお金をかければ、リノベーション自体の魅力もアップすること間違いなし。

しかも最近のキッチンは、棚がいっぱい付いた「システムキッチン」より、シンクとコンロだけの「シンプルキッチン」が好まれる傾向。シンプルキッチンなら、見た目がお洒落なのに費用はかからない、リノベーション向きということになります。

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リノベーション費用を抑える②バスルームはサイズを変えない!

リノベーション時にバスルームもこだわる人も多く、是非ともよりよいものに交換したくなります。バスルームのほとんどはユニット化されていますので、サイズを現状のものと揃えれば、費用を抑えてより魅力的なものに交換することができます。まずは現状のユニットバスルームの品番をチェックしましょう。

その品番に記されている「4桁の数字」をチェック。「1218」などの4桁の数値があればそれが現在のユニットバスのサイズということになります。「1218」なら奥行き1.2m、幅1.8mを意味し、それと同じサイズのものにリノベーションするなら、費用を抑えることが可能です。トイレと洗面台と浴槽がセットになった3点ユニットからバスルームのみにする場合も、この品番は適用できます。バスルームのリノベーションで費用を抑えたいならこの「4桁の数値」は要チェックです。

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リノベーション費用を抑える③トイレは脱衣室と兼用するのが最近の流行

バスルームと洗面台とトイレが一つになった「3点ユニット」は、もはや過去のもの。リノベーションしても3点ユニットのままでは、物件そのものの魅力も損なわれてしまいます。しかし現状が3点ユニットで、バスルームと脱衣洗面室とトイレを分けるとなると、スペースも必要ですし、費用もとてもかかってしまいます。

でも最近のリノベーションでは、スペースを有効に利用する手法として、洗面脱衣室とトイレを兼用するものが流行です。これなら通常の洗面脱衣室と同じ広さでトイレも設置可能。しかも最近のトイレは「タンクレスタイプ」のものを使えば、省スペースで設置可能ですし、見た目もお洒落なのでインテリアにも寄与します。その際の排水も、洗面脱衣室設置の際、一緒に床を底上げすれば費用アップも最小限で済みます。最近のリノベーションではこの「洗面脱衣室とトイレの一体化」はもはや定番になりつつあります。

ただし3LDKなどのファミリー向けマンションの場合は、もともとトイレは別部屋なので、無理に洗面脱衣室と一緒にする必要はありません。

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リノベーション費用を抑える④間取りは大部屋割りにしてユニット家具で間仕切り

3DKや4DKのような小部屋割りは、一見部屋が多くて便利そうですが、ライフスタイルや家族構成次第では、使わない部屋が増えて無駄になるだけです。しかも小部屋が増えれば、壁もドアも増えるばかりか、エアコンや照明などの設備も増えてしまうので費用はかかる一方。リノベーションの際は、小部屋は最小限にし、できる限り大部屋構成にしましょう。

大部屋化すれば、壁やドアを最小限にできるだけではなく、設備効率もアップしますので、リノベーション費用はかなり抑えられます。それでも小部屋割りが欲しい場合は、天井まで繋がるユニット家具などで間仕切り。これなら必要ない場合は撤去可能ですし、ライフスタイルに合わせて変更もできます。しかもユニット家具は、工事で造る壁や作り付け家具より非常に安価。無印良品の「ユニットシェルフ」などが良い例です。魅力あるリノベーションで費用を抑えるなら、大部屋構成にしてユニット家具で間仕切りをしましょう。

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リノベーション費用を抑える⑤床材はとことんこだわる!天井はほどほど。壁材は無しでもOK?

人の視線は常に下向きにあるので、リノベーション時は床材にだけはこだわりましょう。しかも床は生活の中で、常に目が行く場所でもあるので「とことん」こだわりましょう。もちろんフローリングがおすすめですが、その際は管理規約などで遮音性能を規定しているので、その仕様にあったものにするのをお忘れなく。

床にはとことんこだわるのがおすすめですが、逆に天井は滅多に目が行かない場所なので、ほどほどの仕上げで十分です。壁については目にする場所ではありますが、壁については考え方次第で費用を最小限にすることもできます。自分で住むものなら好みのものにすればいいだけですが、もしサブリースなど賃貸に出す場合、リノベーション時は何もしないのも有りです。

賃貸募集時に「カスタマイズ賃貸」とし、賃借人がカスタマイズできるというものにすること。賃借人としては自分の好みの壁紙にすることができるメリットがありますし、オーナーとしては初期投資を抑えることができると言うことになります。床はとことんこだわり、天井はほどほどにし、壁はカスタマイズ前提にするのが、費用を抑えつつ魅力的なリノベーションをするコツです。

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悩ましいリノベーションの費用こそしっかりと正確な数値を把握しておきましょう

 

リノベーション費用を抑える⑥インテリアは腰から下にこだわる!

人の視線は下向きなので、床へのこだわりはもちろんのこと、いわゆる「腰から下」部分もいろいろこだわりましょう。壁全部にこだわると費用もとてもかかってしまいますが、腰から下に限定すれば費用は全体をこだわるより半分以下になります。

作り付けの収納も天井まである大きなものではなく、腰から下だけのものにするなど。窓際に縁側を造るのも効果的で、見た目の魅力アップにもなりますし、下部を収納にすれば機能的にもなります。しかも小さい収納は構造的にも簡易なもので済みますので、費用もそれほどかかりません。しかも目に入る部分の魅力アップになるので、物件全体の魅力アップにも繋がります。腰から下にこだわれば、費用は腰から下部分のみで済み、魅力は物件全体まで行き渡ります。

 

リノベーション費用を抑える⑦作り付け収納は最低限に!

実は作り付けの収納は費用がかなりかかります。単なる倉庫のような収納でも、そこに扉を設置するだけでもかなりの費用がかかります。まして収納内に棚やパイプを設置すれば、さら費用はかかり、リノベーション自体の費用もかさむ一方。しかも収納は生活スタイルや家族構成によっても常にニーズが変わるので、必要なくなった収納はまさに「無用の長物」になりかねません。

リノベーションでは作り付けの収納は最小限にして、間仕切り代わりにもなるユニット家具で対応しましょう。作り付けの収納を最小限にすれば、リノベーションの費用を抑えることができるだけではなく、間取りの自由度もアップします。また作り付けの収納も腰から下のみのものにしたり、デッドスペースを有効利用するものだけにすれば、収納力もきちんと確保可能。そこにユニット家具も含めれば、魅力的な収納があるリノベーションを実現可能です。

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リノベーション費用を抑える⑧何もないけど何かできる「仕掛け」のみを設置!

何でもかんでも付けてしまうと、リノベーション費用は膨大になってしまいます。考え方を変えて、「何かある」ではなく「何かできる」装置をを設置するのもおすすめです。代表的なものとしては「ハンモックフック」。フックとなる金物を設置するだけで済みます。ハンモック自体は費用はそれほどかかりませんし、ハンモックが必要なければ取り外せば良いだけ。そのフックも他の利用もできます。しかもリノベーションした物件を紹介する際に「ハンモックがある生活」としてアピールすることも可能。たった1つの仕掛けだけで、リノベーションの魅力をアップさせることができます。

 

リノベーション費用を抑える⑨効果抜群なバルコニーのリノベーション

マンションだとバルコニーは「共用部分」なので、ものを固定するなど大規模なリノベーションはできません。でも据え置き式のウッドデッキを敷くだけなら管理規約にも抵触しませんし、魅力もアップ。しかも据え置き式のウッドデッキは、作り付けのものより非常に安価。まさに費用対効果がとても高い手法です。しかもバルコニー空間を充実させると、そこに面するリビングなども魅力アップ。バルコニーがある物件では、単なる洗濯物を干す場所やエアコンの室外機置き場とせず、「セカンドリビング」として魅力を引き出してあげましょう。狭いバルコニーでも効果は絶大。バルコニーのリノベーションは費用対効果抜群です。

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リノベーション費用を抑える⑩リノベーションは工務店ではなく専門の建築士に頼もう!

リノベーションやリフォームをするなら、設計から工事まで一括して対応できる「工務店」に依頼した方が費用を抑えられそうですが、その分、手抜き工事も多くなる可能性もあります。設計と施工を同じ業者が行うと、あちらも儲けを出したいがために、面倒なことをしたがりませんので、リノベーションの自由度も下がります。

しかし設計を建築士に依頼し、施行だけを工務店や建設会社に依頼すると費用がかさみそうですが、専門の建築士に依頼すれば逆に費用を削減できること!?専門の建築士なら、「コンストラクションマネジメント」こと「CM」と呼ばれる方式で工事を分離発注することができ、余分な中間マージンをカットすることができます。工務店や建設会社に工事を発注しても、工事するのはその先の下請け専門業者になりますが、このCMを利用すれば直接専門業者へ依頼が可能になるというわけです。もちろんどんな建築士でもCMができるわけではありませんが、リノベーションはCM方式採用による効果が大きく、それができる建築士はとても魅力的。リノベーションで費用を抑えるなら、設計を「CM」ができる建築士に依頼しましょう。

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リノベーション会社を選定する際に、絶対に確認しておくべき点とは

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いい建築士を探すなら「リノベーション」と「コンストラクションマネジメント」がキーワード!

リフォームに比べてリノベーションは費用がとてもかかりそうですが、細かいことを積み重ねれば大幅に費用を抑えることが可能です。特に水回りは一歩間違えると費用が大幅に増大しかねない要素でもあり、またリノベーションした物件の魅力にも大きく関わってきます。他にも何にウエイトを置くかによって、かかる費用もその効果も大きく変わってきます。しかしこれらのことを自分で考えるのはさすがに難しいです。

ですが、リノベーションに強い建築士に依頼すれば、これらのことは難なくクリア。しかもコンストラクションマネジメント(CM)が対応可能な建築士なら、費用削減にも繋がります。魅力的なリノベーションをしたいが費用を抑えたい場合、まずは「CM対応可能なリノベーションに強い建築士」を見つけましょう。最近のリノベーション業界では、様々な特色を打ち出す建築士や設計事務所がたくさん出てきているので、この「リノベーション」と「コンストラクションマネジメント」の2つのキーワードで探せば、きっといい建築士は見つかります。そしていい建築士に巡り会えれば、魅力的なリノベーションを費用を抑えて実現できることでしょう。

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